Neue Publikation über die Auswirkungen von Aufzonungen
Elena Lutz und Simon Büchler haben ein Paper im Journal of Urban Economics veröffentlicht. Die Arbeit untersucht die Auswirkungen von Aufzonungen im Kanton Zürich. Die Ergebnisse zeigen, dass Aufzonungen erfolgreich zur baulichen Verdichtung beitragen. Die Auswirkungen sind jedoch heterogen: Aufzonungen schaffen schneller mehr Wohnraum, wenn sie in Gebieten mit hoher Wohnungsnachfrage durchgeführt werden und wenn die zulässige Dichte relativ stark erhöht wird.
Steigende Mietpreise und damit einhergehende Probleme bei des bezahlbaren Wohnraums stellen für Städte weltweit eine große Herausforderung dar. Zahlreiche Studien zeigen, dass restriktive Flächennutzungsvorschriften und die daraus resultierende Unfähigkeit des Wohnungsangebots, auf die steigende Nachfrage zu reagieren, ein wichtiger Grund für den aktuell hohen Mietpreise in Städte sind. Daher haben viele Städte in den vergangenen Jahren versucht, aufzuzonen und bestehende Siedlungsgebiete zu verdichten. Die Hälfte der zehn größten US-Städte und viele andere Städte weltweit haben in den letzten zehn Aufzonungsmassnahmen verabschiedet. Deshalb ist es wichtig, die Auswirkungen von Aufzonungen zu verstehen. Die Studie untersucht die Auswirkungen von Aufzonungen auf das Wohnungsangebot und die Mietpreise.
Die Autor:innen verwenden historische Zonenpläne des Kantons Zürich aus den Jahren 1996 bis 2020, um zu ermitteln, welche Gebiete im Kanton wann und in welchem Ausmaß aufgezont wurden. Anschliessend verwenden sie detaillierte Daten des Gebäude- und Wohnungsregisters, um zu verstehen, wo und wann neue Wohnungen gebaut wurden. Mittels einer Event Study vergleichen sie Gebiete, die früh aufgezont wurden, z.B. im Jahr 2000, mit ähnlichen Gebieten, die später aufgezont wurden, z.B. im Jahr 2010. Diese Strategie ermöglicht es, die kausale Wirkung von Aufzonungen auf das Wohnungsangebot zu schätzen. Die Ergebnisse zeigen, dass Aufzonunen zu einem Anstieg der Quadratmeter Wohnfläche und der Anzahl der Wohneinheiten auf einem bestimmten Stück Land führt. Während der durchschnittliche Anstieg innerhalb von fünf bis zehn Jahren nach der Aufzonung etwa 9 Prozent beträgt, sind die Auswirkungen sehr heterogen. Insbesondere ist der Effekt der Aufzonung stärker in Gebieten, in denen die zulässige bauliche Dichte vor der Aufzonung voll ausgeschöpft wurde und in Gebieten mit hohen Mieten. Darüber hinaus ist die Wahrscheinlichkeit, dass mehr Wohnraum gebaut wird größer, wenn die zulässige bauliche Dichte deutlich erhöht wird. Das Forschungsprojekt auch, dass es nach dem Inkrafttreten der Aufzonungen etwa 10 Jahre dauert, bis mehr Wohneinheiten gebaut werden. Dies zeigt, dass Aufzonungen zwar eine wichtige Rolle bei der Förderung von bezahlbarem Wohnraum spielen, aber keine sofortige Entlastung bringen.
Zweitens untersucht die Arbeit auch die Auswirkungen der Aufzonung auf die Mietpreise. Die Studie verwendet Mietpreise aus Inseraten auf Websites von 2005 bis 2020. Sie vergleicht die Mietpreise von Wohnungen, die in Gebieten angeboten werden, die bereits aufgezont wurden, mit den Mietpreisen ähnlicher Wohnungen in Gebieten, die in Zukunft aufgezont werden, um zu verstehen, ob eine Aufzonungen Mietpreise erhöhen. Die Ergebnisse zeigen, dass Aufzonen nicht mit einem Anstieg der Durchschnittsmiete verbunden ist, wenn man die Mieten von Wohnungen in bereits aufgezonten Gebieten mit den Mieten von Wohnungen in Gebieten vergleicht, die demnächst aufgezont werden. Insgesamt zeigt die Studie, dass Innenentwicklung zentral für die Förderung von bezahlbarem Wohnraum in der Schweiz ist. Die Ergebnisse können auch zu einem besseren Verständnis beitragen, wie inclusionary zoning, was in der Schweiz derzeit neu eingeführt wird, am besten gestaltet werden kann.
externe Seite Die Studie kann open access hier heruntergeladen werden.
